Adjudicación de inmuebles en una herencia: cómo funciona y qué trámites requiere
La adjudicación asigna bienes concretos a cada heredero tras la partición. Sepa cómo se formaliza, qué documentos se necesitan y cómo inscribir el inmueble a su nombre.
Una vez que se obtiene la posesión efectiva de una herencia, los herederos enfrentan la tarea de distribuir los bienes entre ellos. Cuando existen inmuebles, el mecanismo legal para asignar cada propiedad a su nuevo dueño se llama adjudicación. Entender este proceso es fundamental para completar correctamente el traspaso del patrimonio hereditario.
¿Qué es la adjudicación?
La adjudicación es el acto jurídico mediante el cual, al momento de liquidar y partir la herencia, se asigna un bien específico a un heredero determinado en pago de su cuota hereditaria. A diferencia de la cesión (que transfiere una cuota abstracta de la herencia), la adjudicación recae sobre bienes concretos: un inmueble, un vehículo, una cuenta bancaria.
La adjudicación puede ser:
- De común acuerdo: todos los herederos acuerdan quién se queda con qué bienes
- Por partición judicial: cuando no hay acuerdo, un juez partidor (árbitro) divide los bienes
¿Cuándo procede la adjudicación de un inmueble?
La adjudicación de un inmueble procede cuando:
- Se ha obtenido la posesión efectiva de la herencia
- Se ha inscribierto la posesión efectiva en el Conservador de Bienes Raíces
- Los herederos acuerdan (o el juez ordena) asignar ese inmueble específico a uno o más de ellos
Requisitos para adjudicar un inmueble
Para que la adjudicación de un bien raíz sea válida y pueda inscribirse a nombre del adjudicatario, se requiere:
- Escritura pública de adjudicación: otorgada ante notario, firmada por todos los herederos (o por el partidor nombrado al efecto)
- Posesión efectiva inscrita: debe estar previamente inscrita en el Conservador la posesión efectiva
- Inventario valorizado: que incluya el inmueble adjudicado con su avalúo
- Pago del impuesto a las herencias: en muchos casos el SII exige que esté al día antes de inscribir la adjudicación
Inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces
La adjudicación de un inmueble requiere varias inscripciones en el Registro del Conservador de Bienes Raíces donde está ubicada la propiedad:
- Inscripción de la posesión efectiva (si no se ha hecho aún)
- Inscripción de la adjudicación: es la que finalmente traslada el dominio al adjudicatario
Solo después de completar estas inscripciones el heredero queda como dueño registrado del inmueble y puede disponer de él libremente: venderlo, hipotecarlo o arrendarlocon contrato inscrito.
¿Qué pasa si hay más de un heredero y no se ponen de acuerdo?
Cuando los herederos no llegan a un acuerdo sobre la forma de dividir los bienes, cualquiera de ellos puede solicitar judicialmente la designación de un juez partidor (árbitro de partición). El partidor es un abogado designado por acuerdo de los herederos o nombrado por el tribunal, que tiene la facultad de:
- Valorizar los bienes de la herencia
- Proponer o determinar la forma de dividirlos
- Adjudicar bienes específicos a cada heredero
- Ordenar la venta de bienes cuando no sea posible la división física
Este proceso se llama juicio de partición y puede durar desde pocos meses hasta varios años según la complejidad del caso.
Adjudicación en pago de deudas hereditarias
Existe también la posibilidad de que un heredero adjudique bienes hereditarios para pagar deudas del causante. En este caso, el bien se entrega al acreedor en pago de lo adeudado. Este mecanismo se llama dación en pago y requiere el acuerdo del acreedor.
Gastos involucrados en la adjudicación de un inmueble
La adjudicación de un bien raíz involucra los siguientes costos aproximados:
- Honorarios notariales por la escritura de adjudicación
- Derechos del Conservador de Bienes Raíces por la inscripción
- Impuesto a las herencias (si no se ha pagado previamente)
- Honorarios profesionales del abogado que gestiona el trámite
En APR Grupo Abogados tramitamos el proceso completo de adjudicación, desde la confección de la escritura hasta la inscripción final en el Conservador, asegurando que cada paso esté correctamente formalizado.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoría legal. Cada caso presenta particularidades que requieren análisis individualizado. Contáctenos para evaluar su situación específica.