El estudio de títulos detectó un problema: ¿qué hacer antes de comprar?
Embargos, hipotecas, litigios pendientes o inscripciones irregulares: sepa qué significa cada hallazgo del estudio de títulos y cómo proceder antes de firmar la compraventa.
Encargar un estudio de títulos antes de comprar una propiedad tiene sentido precisamente porque a veces encuentra problemas. La pregunta que más nos hacen los clientes en ese momento es: ¿esto significa que no debo comprar, o hay forma de resolverlo? En la mayoría de los casos, un hallazgo no es motivo automático para desistir de la compra, pero sí exige actuar con cuidado. Repasamos los hallazgos más comunes y qué hacer frente a cada uno.
Hipotecas vigentes
Es uno de los hallazgos más frecuentes: el inmueble tiene una hipoteca inscrita a favor de un banco u otro acreedor. No impide necesariamente la venta, pero sí exige coordinar el alzamiento de la hipoteca (su cancelación formal e inscripción del alzamiento) antes o simultáneamente con la compraventa. Lo habitual es que parte del precio se destine a pagar el saldo de la deuda hipotecaria y con eso se gestione el alzamiento.
Qué hacer: exigir que la escritura de compraventa contemple expresamente el mecanismo y plazo para el alzamiento, y no entregar la totalidad del precio hasta contar con el certificado de alzamiento inscrito.
Embargos y prohibiciones judiciales
Un embargo o una prohibición de celebrar actos y contratos inscrita sobre el inmueble indica que existe un juicio en curso que afecta la propiedad. Vender (o comprar) un inmueble embargado sin autorización judicial puede acarrear la nulidad de la venta.
Qué hacer: no avanzar con la compra hasta que se acredite el alzamiento del embargo o la autorización judicial correspondiente. Es indispensable revisar el expediente judicial asociado para entender el origen y estado del embargo.
Litigios pendientes sobre el inmueble
A veces el estudio revela juicios de partición, reivindicación u otras acciones judiciales que disputan el dominio o la posesión del inmueble.
Qué hacer: identificar si el vendedor tiene título indiscutido o si su derecho está siendo cuestionado. Comprar un inmueble con litigio pendiente expone al comprador a perder la propiedad si el juicio se resuelve en contra del vendedor.
Cadena de dominio interrumpida o irregular
El estudio de títulos revisa normalmente los últimos 10 años de inscripciones. Si se detectan saltos, inscripciones no canceladas correctamente, o herencias no regularizadas (por ejemplo, un inmueble que sigue inscrito a nombre de una persona fallecida sin posesión efectiva tramitada), el título presenta una irregularidad que debe subsanarse antes de transferir el dominio con seguridad.
Qué hacer: en el caso de inmuebles heredados sin regularizar, es necesario completar primero la posesión efectiva y, si corresponde, la partición o adjudicación, antes de vender.
Diferencias entre lo inscrito y la realidad física del predio
En ocasiones la superficie, deslindes o construcciones no coinciden exactamente con lo que consta en el Conservador de Bienes Raíces o en el avalúo fiscal.
Qué hacer: solicitar una regularización o rectificación de deslindes cuando la diferencia sea significativa, especialmente si afecta la superficie útil o el valor de la propiedad.
Servidumbres y gravámenes no hipotecarios
Servidumbres de tránsito, de paso, o restricciones urbanísticas pueden limitar el uso del inmueble sin necesariamente impedir la venta.
Qué hacer: evaluar si la servidumbre afecta el uso que el comprador pretende darle a la propiedad, y dejar constancia expresa en el contrato de que el comprador la conoce y acepta.
¿Cuándo conviene desistir de la compra?
Aunque la mayoría de los hallazgos tienen solución, hay señales que deberían hacer reconsiderar la operación:
- El vendedor se niega a resolver el problema antes de firmar
- El origen del gravamen o litigio es incierto y no se puede verificar en un plazo razonable
- El costo o tiempo de regularización supera lo que el comprador está dispuesto a asumir
La importancia de actuar antes de firmar, no después
El momento para resolver estos problemas es antes de la escritura de compraventa, no después. Una vez firmada y pagado el precio, la posición negociadora del comprador para exigir soluciones se debilita considerablemente. Por eso el estudio de títulos debe hacerse con tiempo suficiente antes de la fecha de cierre de la operación, y con asesoría legal que permita evaluar cada hallazgo en su contexto real.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoría legal. Cada caso presenta particularidades que requieren análisis individualizado. Contáctenos para evaluar su situación específica.